Verdieping · 8 min lezen · 28 oktober 2026

Het Wkb-dossier: wat de Wet kwaliteitsborging per project van je vraagt

Wat de Wkb per project van je vraagt als aannemer: verzekering melden, schriftelijk waarschuwen, consumentendossier, oplevering, gereedmelding en 5%-regeling.

De Wet kwaliteitsborging voor het bouwen (Wkb) geldt sinds 1 januari 2024. Voor jou als aannemer staan de plichten op twee plekken: in het Burgerlijk Wetboek, bij elk bouwwerk dat je in aanneming bouwt, en in het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl), alleen bij nieuwbouw in gevolgklasse 1. Per plicht lees je wat de wet zegt, wanneer hij geldt en wat je per project vastlegt.

Geldt de Wkb voor verbouw?

Voor een deel wel. De Wkb veranderde twee dingen, en die gelden niet voor hetzelfde werk.

Het Burgerlijk Wetboek. Volgens IPLO gelden de aangepaste regels over aanneming van werk voor alle bouwactiviteiten waarvoor een aannemingsovereenkomst is gesloten. Volkshuisvesting Nederland (Rijksoverheid) schreef op 10 december 2024 dat de aangepaste regels van het Burgerlijk Wetboek sinds 1 januari 2024 ook op alle verbouw van toepassing zijn. Een paar regels gelden alleen bij de bouw van een woning voor een particulier: die staan in een aparte afdeling (artikel 7:765 BW).

De kwaliteitsborging. De bouwmelding, de onafhankelijke kwaliteitsborger en de gereedmelding horen bij bouwactiviteiten in gevolgklasse 1 (artikel 2.17 Bbl), zoals een grondgebonden woning die geen monument is. Lid 4 van dat artikel zegt dat dit niet geldt voor verbouwen. Op 28 oktober 2026 meldt IPLO dat de invoering voor verbouwingen voorlopig is uitgesteld en nog geen definitieve ingangsdatum heeft. Een algehele evaluatie van de Wkb staat gepland voor 2027.

Overeenkomsten van vóór 2024. Volgens artikel 218 van de Overgangswet nieuw Burgerlijk Wetboek gelden artikel 7:757a, 7:758 lid 4 en 7:765a niet voor overeenkomsten die vóór de inwerkingtreding zijn gesloten. Voor die overeenkomsten geldt artikel 7:768 zoals het toen luidde. De waarschuwingsplicht van artikel 7:754 staat niet in die uitzondering.

Verzekering van de aannemer: je klant informeren (artikel 7:765a BW)

Bouw je een woning voor een particulier, dan vertel je je klant schriftelijk en ondubbelzinnig of je verzekerd bent of andere financiële zekerheid biedt, en zo ja hoe. Dat doe je voordat je klant aan de overeenkomst of aan je aanbod gebonden is. Het gaat om twee dingen: dat je het werk uitvoert, en je aansprakelijkheid voor gebreken die aan jou zijn toe te rekenen.

De wet noemt wat er minstens in moet: de omvang van de verzekering of zekerheid, de dekkingsgraad, de looptijd en de som. Je schrijft het duidelijk en begrijpelijk op. De informatie wordt een vast onderdeel van de overeenkomst (lid 2).

Let op de woorden "of en, zo ja": je hoeft niet verzekerd te zijn, maar je klant moet weten hoe het zit.

Waarschuwingsplicht van de aannemer: schriftelijk waarschuwen (artikel 7:754 BW)

Elke aannemer waarschuwt zijn opdrachtgever voor onjuistheden in de opdracht die hij kende of redelijkerwijs had moeten kennen. Dat geldt ook voor gebreken in of ongeschiktheid van zaken die de opdrachtgever levert, voor de grond waarop je bouwt en voor fouten in plannen, tekeningen, berekeningen, bestekken of uitvoeringsvoorschriften van de opdrachtgever (lid 1).

Bij een bouwwerk komt lid 2 erbij: de waarschuwing is schriftelijk en ondubbelzinnig, en je wijst je klant tijdig op de mogelijke gevolgen voor de nakoming van de overeenkomst. Een opmerking op de bouwplaats is dus niet genoeg. Is je klant een particulier, dan mag je in de overeenkomst niet ten nadele van je klant van lid 2 afwijken.

Stel: je klant levert zelf tegels aan die niet geschikt zijn voor vloerverwarming. Schrijf dan op wat er mis is, wat de gevolgen kunnen zijn en wat je voorstelt, en verstuur het zo dat je kunt laten zien dat het is aangekomen.

Het consumentendossier (artikel 7:757a BW)

Bij aanneming van een bouwwerk geef je je opdrachtgever een dossier op het moment dat je meldt dat het werk klaar is om te worden opgeleverd. Het dossier geeft volledig inzicht in hoe je de overeenkomst bent nagekomen. Er staat in ieder geval in:

• tekeningen en berekeningen van het bouwwerk en de installaties;
• een beschrijving van de toegepaste materialen en installaties;
• de gebruiksfuncties van het bouwwerk;
• de gegevens en documenten die nodig zijn voor gebruik en onderhoud.

Ondanks de naam is het niet alleen voor consumenten: IPLO noemt elke opdrachtgever, professioneel of particulier. Volgens IPLO kunnen jullie in de overeenkomst iets anders afspreken, ook dat er geen dossier komt. Wat erin hoort en hoe je het overdraagt, lees je in Het consumentendossier.

Oplevering en aansprakelijkheid (artikel 7:758 BW)

Meld je dat het werk klaar is, dan keurt je klant het werk binnen een redelijke termijn. Hij aanvaardt het, al dan niet onder voorbehoud, of hij weigert het en wijst de gebreken aan. Doet hij binnen die termijn geen van beide, dan geldt het werk als stilzwijgend aanvaard (lid 1). Na de oplevering is het werk voor risico van de klant (lid 2).

Lid 4 kwam erbij met de Wkb: bij een bouwwerk ben je aansprakelijk voor gebreken die bij de oplevering niet zijn ontdekt, tenzij ze niet aan jou zijn toe te rekenen. Bij een particuliere klant mag je daar niet ten nadele van je klant van afwijken. Bij een zakelijke klant alleen als het uitdrukkelijk in de overeenkomst staat.

De wet vraagt geen getekend proces-verbaal. Een goed vastgelegde oplevering, met opleverpunten, foto’s en zo mogelijk de handtekening van je klant, laat wel zien wat er die dag te zien was. Meer in Het proces-verbaal van oplevering.

Gereedmelding en dossier bevoegd gezag bij gevolgklasse 1 (artikel 2.18 en 2.21 Bbl)

Bij nieuwbouw in gevolgklasse 1 komen er twee meldingen bij het bevoegd gezag, meestal de gemeente. Het Bbl legt de regels bij degene die het bouwwerk bouwt (artikel 2.16 Bbl). Volgens IPLO kan de opdrachtgever de melding zelf doen of laten doen door zijn architect, adviseur of aannemer. Spreek met je klant af wie het doet.

• Bouwmelding (artikel 2.18 Bbl): minstens vier weken vóór de start. Begint de bouw niet binnen een jaar na de melding, dan meld je opnieuw. Bij de melding horen onder meer de gegevens van de kwaliteitsborger en het instrument, een risicobeoordeling en het borgingsplan (artikel 2.19 Bbl).
• Gereedmelding (artikel 2.21 Bbl): minstens twee weken voordat het bouwwerk in gebruik wordt genomen. Daarbij hoort het dossier bevoegd gezag: de verklaring van de kwaliteitsborger, gegevens over gebruiksfuncties en oppervlakten, de bouwconstructie, luchtverversing, energiezuinigheid, milieuprestatie, brandveiligheid en eventuele gelijkwaardige maatregelen.

Volgens IPLO laat de gemeente het weten als een gereedmelding onvolledig is. Het bouwwerk kan dan pas in gebruik twee weken nadat alles binnen is.

De 5%-regeling (artikel 7:768 BW)

Bij de bouw van een woning voor een particulier mag je klant hoogstens 5% van de aanneemsom inhouden op de laatste termijn of termijnen en bij een notaris in depot zetten. Uiterlijk twee maanden na de oplevering, maar niet eerder dan een maand erna, geef je je klant schriftelijk de gelegenheid om te laten weten of hij betaling wil opschorten (artikel 6:262 BW). Een afschrift van die brief stuur je aan de notaris. Na drie maanden betaalt de notaris het bedrag aan jou uit als hij dat afschrift heeft, tenzij je klant laat weten welk bedrag in depot moet blijven. De stappen staan in De 5%-regeling.

Zo volgt het Wkb-dossier in Sleutelklaar deze stappen

In Sleutelklaar heeft elk project een Wkb-dossier. Bij Het project kies je de Soort werk (Nieuwe woning, Ander nieuw bouwwerk of Verbouwing of renovatie), wie je Klant is (Particulier, Zakelijk of Hoofdaannemer) en de Gevolgklasse. Daarna zie je alleen de stappen die gelden. De rest staat ingeklapt onder Niet van toepassing.

Elke stap staat op Op orde, Nog doen, Binnenkort, Te laat of Wanneer nodig, en de app rekent de datums uit.

Brieven met afleverstatus. De Waarschuwing, de informatie over Verzekering en zekerheid, het Consumentendossier en de 5%-brief verstuur je vanuit het project. Iedere ontvanger krijgt een eigen mail, ook de notaris die een afschrift krijgt. Per mail zie je apart of hij is verzonden en afgeleverd. Gaf je de informatie over je verzekering, het dossier of de 5%-brief op papier, dan leg je dat vast met een datum en een notitie.

Documenten. Bij het consumentendossier en het dossier bevoegd gezag zet je de stukken met Stuk toevoegen: pdf, JPEG of PNG, tot 25 MB. De app laat zien wat nog ontbreekt en maakt van beide dossiers een pdf in je huisstijl. Zzp’ers en partners op het project zetten de materialen, installaties en documenten van hun eigen deel erbij.

Tijd- en plaatsstempel. Foto’s die je in de app maakt, krijgen het moment en, als je Locatie toestaat, de plaats. In de stap Proces-verbaal van oplevering zie je hoeveel foto’s zo’n stempel hebben.

Sleutelklaar is geen kwaliteitsborger en geen toegelaten instrument. De app dient ook geen bouwmelding of gereedmelding voor je in: die doe je zelf bij het bevoegd gezag. Sleutelklaar helpt je je eigen plichten als aannemer op orde te houden en het bewijs te bewaren. Meer op de pagina Wkb. Dit is uitleg, geen juridisch advies: raadpleeg bij twijfel een jurist.

Bronnen

1. Burgerlijk Wetboek Boek 7, artikel 7:754 (waarschuwingsplicht), geraadpleegd op 28 oktober 2026
2. Burgerlijk Wetboek Boek 7, artikel 7:757a (consumentendossier), geraadpleegd op 28 oktober 2026
3. Burgerlijk Wetboek Boek 7, artikel 7:758 (oplevering en aansprakelijkheid), geraadpleegd op 28 oktober 2026
4. Burgerlijk Wetboek Boek 7, artikel 7:765 (bouw van een woning voor een particulier), geraadpleegd op 28 oktober 2026
5. Burgerlijk Wetboek Boek 7, artikel 7:765a (informatie over verzekering en zekerheid), geraadpleegd op 28 oktober 2026
6. Burgerlijk Wetboek Boek 7, artikel 7:768 (5%-regeling), geraadpleegd op 28 oktober 2026
7. Burgerlijk Wetboek Boek 6, artikel 6:262 (opschorting), geraadpleegd op 28 oktober 2026
8. Overgangswet nieuw Burgerlijk Wetboek, artikel 218, geraadpleegd op 28 oktober 2026
9. Besluit bouwwerken leefomgeving, artikel 2.16 (wie aan de regels voldoet), geraadpleegd op 28 oktober 2026
10. Besluit bouwwerken leefomgeving, artikel 2.17 (gevolgklasse 1, niet bij verbouwen), geraadpleegd op 28 oktober 2026
11. Besluit bouwwerken leefomgeving, artikel 2.18 (bouwmelding), geraadpleegd op 28 oktober 2026
12. Besluit bouwwerken leefomgeving, artikel 2.19 (gegevens bij de bouwmelding), geraadpleegd op 28 oktober 2026
13. Besluit bouwwerken leefomgeving, artikel 2.21 (gereedmelding), geraadpleegd op 28 oktober 2026
14. IPLO, Wet kwaliteitsborging voor het bouwen (Wkb), geraadpleegd op 28 oktober 2026
15. IPLO, Consumentendossier (opleverdossier) en Wet kwaliteitsborging voor het bouwen, geraadpleegd op 28 oktober 2026
16. IPLO, Bouwmelding en gereedmelding bij de technische bouwactiviteit, geraadpleegd op 28 oktober 2026
17. IPLO, Bouwen onder kwaliteitsborging: een stappenplan voor (kleine) aannemers en consumenten, geraadpleegd op 28 oktober 2026
18. Volkshuisvesting Nederland (Rijksoverheid), 10 december 2024: verbouwprojecten geen onderdeel van meldingsplicht Wkb, geraadpleegd op 28 oktober 2026