Verdieping · 6 min lezen · 28 oktober 2026

De 5%-regeling: wat je als aannemer moet weten over het depot bij de notaris

De 5%-regeling uit artikel 7:768 BW voor aannemers: wie 5% mag inhouden, het depot bij de notaris, de brief na de oplevering en wanneer de notaris uitbetaalt.

Bouw je een woning voor een particulier, dan mag je klant tot 5% van de aanneemsom bij een notaris in depot zetten. Sinds de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen geef jij je klant na de oplevering schriftelijk de gelegenheid om te laten weten of hij betaling wil opschorten, met een afschrift aan de notaris. Wat de 5%-regeling voor de aannemer inhoudt, welke datums gelden en hoe je het bijhoudt.

Wat zegt artikel 7:768 BW?

Het artikel heeft vijf leden. In gewone woorden:

1. Inhouden en in depot zetten. Je klant mag hoogstens 5% van de aanneemsom inhouden op de laatste termijn of termijnen. Dat bedrag betaalt hij niet aan jou, maar stort hij bij een notaris. Hij hoeft daarvoor geen beroep te doen op opschorting en houdt zijn recht op oplevering.
2. Jouw brief. Uiterlijk twee maanden na de oplevering, maar niet eerder dan een maand erna, geef je je klant schriftelijk de gelegenheid om te laten weten of hij betaling wil opschorten. Dat recht staat in artikel 6:262 BW. Een afschrift van die brief stuur je aan de notaris.
3. Na drie maanden. De notaris betaalt het bedrag aan jou uit als er drie maanden zijn verstreken na de oplevering en hij het afschrift van jouw brief heeft ontvangen. Wil je klant opschorten, dan laat hij de notaris weten tot welk bedrag het depot blijft staan.
4. Eerder of op een andere manier. De notaris betaalt ook uit als je klant ermee instemt, als jij een zekerheid stelt die gelijkwaardig is aan het depot, of als in een uitspraak die jullie bindt is beslist dat het depot niet of niet langer gerechtvaardigd is.
5. Rente. Moet je klant je een vergoeding betalen voor het depot, dan is dat de wettelijke rente. Over de eerste drie maanden is die niet verschuldigd, ook niet als er geen gebreken blijken.

Opschorten betekent dat je klant een betaling tegenhoudt omdat jij nog niet alles hebt nagekomen. Volgens artikel 6:262 lid 2 BW mag dat bij gedeeltelijke of niet behoorlijke nakoming alleen voor zover de tekortkoming het rechtvaardigt. Het bedrag dat in depot blijft, moet dus passen bij wat er nog mis is.

Wanneer geldt de 5%-regeling?

Artikel 7:768 staat in de afdeling over de bouw van een woning in opdracht van een natuurlijk persoon die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf (artikel 7:765 BW). Kort gezegd: een woning voor een particulier. Bouw je voor een bedrijf, dan geldt dit artikel niet.

Van deze afdeling mag je in de overeenkomst niet afwijken ten nadele van je klant, behalve bij een standaardregeling als bedoeld in artikel 6:214 BW (artikel 7:769 BW).

Overeenkomsten van vóór 2024. De brief met het afschrift aan de notaris kwam erbij met de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen. Volgens artikel 218 van de Overgangswet nieuw Burgerlijk Wetboek geldt voor overeenkomsten van vóór de inwerkingtreding op 1 januari 2024 artikel 7:768 zoals het luidde toen ze werden gesloten.

Twijfel je of jouw project onder de regeling valt, bijvoorbeeld bij een grote renovatie, raadpleeg dan een jurist.

Een rekenvoorbeeld

Stel: je levert een woning op op 12 oktober 2026. De aanneemsom is € 300.000.

Laat je klant de notaris niets weten en heeft de notaris jouw afschrift, dan betaalt de notaris na 12 januari 2027 aan jou uit. Noemt je klant een bedrag voor gebreken die nog openstaan, dan blijft dat deel staan.

Wat je als aannemer praktisch regelt

1. Leg de opleverdatum vast. Alle datums tellen vanaf de oplevering. Een opleverrapport met datum en handtekening maakt dat moment duidelijk.
2. Weet welke notaris het depot heeft. Noteer naam en e-mailadres, zodat het afschrift op de goede plek aankomt.
3. Schrijf de brief. Noem de opleverdatum, het recht om betaling op te schorten als er gebreken zijn, tot wanneer het depot loopt, en dat de notaris een afschrift krijgt.
4. Verstuur op tijd. Niet in de eerste maand na de oplevering, en uiterlijk twee maanden erna. Stuur het afschrift tegelijk aan de notaris.
5. Bewaar het bewijs. Bewaar wanneer de brief en het afschrift zijn verstuurd en aangekomen.
6. Herstel de opleverpunten. Hoe sneller de punten hersteld en goedgekeurd zijn, hoe minder reden er is om het depot te laten staan. Leg het herstel per punt vast, met een foto.

Hoe je het herstel na de oplevering bijhoudt, lees je in Herstel na de oplevering. Waarom de oplevering zelf goed vastgelegd moet zijn, staat in Het proces-verbaal van oplevering.

Zo helpt Sleutelklaar bij de 5%-regeling

In het Wkb-dossier van het project staat de stap 5%-regeling gemeld. Die stap verschijnt als je bij Het project de Soort werk Nieuwe woning kiest en bij Klant Particulier.

• De datums. Sleutelklaar rekent vanaf de opleverdatum: die vul je zelf in, anders telt de datum van de laatste afgeronde oplevering. Voordat het zover is, staat de stap op Wanneer nodig, met de periode erbij. Daarna gaat hij naar Nog doen, Binnenkort of Te laat.
• De notaris. Bij Notaris vul je in bij wie het depot staat. Die krijgt het afschrift van de 5%-brief.
• De brief. Met 5%-brief versturen open je de brief, met je klant bij Aan en de notaris bij Afschrift aan de notaris. Boven de brief staat wanneer je hem verstuurt, bijvoorbeeld: "Verstuur deze brief tussen 12 nov en 12 dec 2026." De standaardtekst noemt de opleverdatum, het recht om op te schorten volgens artikel 6:262 BW, de datum waarop de drie maanden aflopen en het afschrift aan de notaris. Je past de tekst aan per project of voor al je projecten in Mails en rapporten.
• Afleverstatus per ontvanger. Je klant en de notaris krijgen elk een eigen mail. Per mail zie je apart of hij is verzonden en afgeleverd.
• Zonder afschrift blijft de stap open. Verstuur je de brief zonder afschrift, dan blijft de stap open met de melding: "Zonder afschrift betaalt de notaris niet uit."
• Op papier. Verstuurde je de brief per post, dan leg je dat vast met Op papier verstuurd, een datum en een notitie.

Het herstel van de opleverpunten volg je in hetzelfde project, met foto’s van het herstel en een goedkeuring per punt.

Sleutelklaar is geen kwaliteitsborger en geen toegelaten instrument. De app helpt je de brief op tijd te versturen en het bewijs te bewaren; wat je met je klant afspreekt, blijft jouw zaak. Wat de Wkb verder per project vraagt, lees je in Het Wkb-dossier en op de pagina Wkb.

Bronnen

1. Burgerlijk Wetboek Boek 7, artikel 7:768 (5%-regeling), geraadpleegd op 28 oktober 2026
2. Burgerlijk Wetboek Boek 7, artikel 7:765 (bouw van een woning voor een particulier), geraadpleegd op 28 oktober 2026
3. Burgerlijk Wetboek Boek 7, artikel 7:769 (niet afwijken ten nadele van de klant), geraadpleegd op 28 oktober 2026
4. Burgerlijk Wetboek Boek 6, artikel 6:262 (opschorting), geraadpleegd op 28 oktober 2026
5. Burgerlijk Wetboek Boek 6, artikel 6:214 (standaardregeling), geraadpleegd op 28 oktober 2026
6. Overgangswet nieuw Burgerlijk Wetboek, artikel 218, geraadpleegd op 28 oktober 2026
7. Staatsblad 2019, 382: Wet kwaliteitsborging voor het bouwen (wijziging van artikel 7:768 BW), geraadpleegd op 28 oktober 2026